Аренда по 44-ФЗ

Аренда по 44-ФЗ представляет собой закупку услуг по использованию жилых или нежилых помещений. Также в аренду можно брать различное оборудование или транспорт. Общие правила остаются такими же, как и при обычных закупках, но есть несколько нюансов.

Закупить арендные услуги можно как у одного поставщика, так и путем проведения конкурентных процедур, однако оснований для заключения договора будет всего три. Помимо этого, важно не ошибиться в расчете НМЦК и правильно описать объект. Подробнее расскажем об этом в нашей статье.

Что значит аренда по 44-ФЗ

В соответствии с Гражданским кодексом РФ под арендой понимается пользование объектом на временной основе. При этом стороны (арендатор и арендодатель) заключают между собой соглашение, закрепляя в нем свои отношения.

Вопросы найма недвижимого имущества также прописаны в законодательстве о контрактной системе (ст. 93 44-ФЗ). В соответствии с этим нормативным актом государственные и муниципальные учреждения имеют право арендовать жилые и нежилые помещения и земельные участки для собственных нужд. Причем располагаться объекты недвижимости могут как на территории России, так и за ее пределами, если того требует деятельность заказчика.

Аренда имущества по 44-ФЗ также связана с необходимостью для заказчика выбрать поставщика. Контракт может быть заключен с единственным поставщиком в соответствии со статьей 93, либо проводится конкурентная процедура – электронный аукцион, запрос котировок.

Если заказчик принимает решение о закупке у единственного поставщика, то ему необходимо иметь документальное подтверждение невозможности либо нецелесообразности выбора поставщика через тендер. Также потребуется привести доказательства в пользу установленной цены предмета контракта.

Как составить договор аренды по 44-ФЗ

Любой договор имеет юридическую силу только в том случае, если он содержит все существенные условия.

Если говорить об аренде нежилых помещений по 44-ФЗ, то в соглашение нужно обязательно включить следующие положения:

• наименование и реквизиты арендатора и арендодателя;
• информация относительно арендуемого объекта, позволяющая его идентифицировать (адрес, целевое назначение, площадь, кадастровый номер);
• сумма арендной платы.

Если контракт аренды по 44-ФЗ составляется на нежилое помещение, расположенное на земельном участке, то условия найма распространяются также и на сам участок, это дополнительно должно быть оговорено в тексте соглашения. Обычно срок аренды помещения определяет и период, в течение которого арендатор может пользоваться земельным участком, даже если это отдельно не прописано в тексте договора. Сдача в наем объекта недвижимости не предполагает перехода прав собственности на него.

При заключении договора найма с единственным поставщиком стороны должны обсудить, в каком порядке будут оплачиваться коммунальные услуги. Здесь возможны два варианта: либо данные вопросы урегулированы в рамках этого же соглашения, либо заказчик заключает дополнительный контракт на поставку ресурсов.

Договор аренды объекта недвижимости должен быть составлен письменно. При этом если срок его действия более 12 месяцев, он подлежит обязательной государственной регистрации. Регистрацию осуществляет уполномоченный государственный орган, куда надо предоставить пакет документов – заявление, договор найма, кадастровый паспорт.

Как составить техзадание по аренде имущества

Процедура размещения государственного заказа на аренду имущества по 44-ФЗ предполагает составление технического задания:

1. Локализация объекта.
2. Требуемые параметры объекта. Относительно недвижимого имущества это могут быть размеры, характеристики освещенности помещений, ограничения по расположению (например, помещение не должно быть в подвале), наличие объектов инфраструктуры и пр.
3. Функции владельца. Заказчик может выдвинуть требования к арендодателю по обслуживанию помещения: уборка, охрана и пр.

Как провести закупки аренды по 44-ФЗ

Оформление контракта с единственным поставщиком

Проще всего осуществлять закупку у единственного поставщика, но в этом случае должны быть соблюдены соответствующие требования закона:

• Объект закупки – аренда жилого либо нежилого помещения в соответствии с требованиями п. 32 ч. 1 ст. 93 44-ФЗ.
• Объект закупки – аренда движимого имущества (транспорт, оборудование, приборы) при общей сумме контракта не более 300 тысяч рублей в соответствии с требованиями п. 4 ч. 1 ст. 93 44-ФЗ.
• Заказчиком является организация, для которой установлен предел в 600 тысяч рублей для закупок у единственного поставщика. Это учреждения культуры, отдыха, сферы образования и проч. (п. 5 ч. 1 ст. 93 44 ФЗ).

Все закупки вне зависимости от процедуры выбора поставщика и объема должны быть в плане-графике. В том числе это касается закупок по аренде жилых помещений. Заказчики заранее должны определиться в своих потребностях и отразить их в планах-графиках. Закон не требует в этом случае составлять извещение, но нужно рассчитать и обосновать цену. Данная информация включается в договор самостоятельным разделом. Также обязанностью заказчика является составление еще одного документа, где нужно привести доказательства невозможности или нецелесообразности проведения конкурентной процедуры.

В рамках договора аренды стороны предусматривает условия, на которых будут оплачиваться коммунальные услуги. Если в контракте отсутствуют эти положения, то на основании п. 10 ч. 1 ст. 95 44-ФЗ необходимо будет составить дополнительное соглашение. Как правило, при заключении договора в сумму арендной платы включается компенсация затрат владельцу на коммунальные услуги.

Это условие может быть отражено в тексте договора примерно следующим образом: «Стоимость услуг по настоящему договору включает арендную плату и сумму затрат на коммунальные услуги (холодное и горячее водоснабжение, канализация, отопление, электроснабжение), потребленные Арендатором. Величина расходов на коммунальные услуги определяется в соответствии со счетами поставщиков пропорционально занимаемой Арендатором площади и оплачивается Арендатором на основании счета, выставляемого Арендодателем с приложением копий счетов ресурсоснабжающих организаций».

Как уже упоминалось выше, долгосрочные договоры на аренду объектов недвижимости сроком действия более 12 месяцев необходимо зарегистрировать в Росреестре (п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса РФ).

Выбор поставщика через электронный аукцион

Если необходимо произвести закупку аренды оборудования, транспорта, объектов недвижимости в соответствии с положениями ст. 59 44-ФЗ, заказчик может проводить электронный аукцион по стандартной схеме.

Победителем электронного аукциона становится тот участник, который предложил самую низкую цену на аренду. Кроме того, он должен соответствовать всем прочим требованиям заказчика.

Выбор поставщика через запрос котировок

Использовать эту процедуру можно в том случае, если одновременно соблюдаются два условия:

• НМЦК не более 500 тысяч рублей;
• объем закупок за год, в которых определение поставщика проводилось путем электронного запроса котировок, составляет меньше 10 % от общего объема либо не более 100 миллионов рублей (ч. 2 ст. 82.1 44-ФЗ).

Это единственные ограничения для выбора данной конкурентной процедуры. Если закупка аренды имущества запланирована и отмечена в плане-графике, заказчик может проводить запрос котировок. Процедура не отличается от таковой для других объектов и состоит в подготовке пакета документов – извещение и проект контракта – и его публикации в Единой информационной системе. Затем собираются заявки и определяется победитель, заключается контракт.

В соответствии с ч. 7 ст. 82.4 44-ФЗ в качестве поставщика выбирается участник, чье предложение содержит наименьшую цену, а сам он полностью удовлетворяет требованиям заказчика. Затем на протяжении 5 рабочих дней необходимо подать сведения в реестр контрактов.

Выбор поставщика через электронный конкурс

Ограничений для этой процедуры намного больше. Ее можно выбирать в том случае, если объект закупки не попадает в аукционный перечень. Продолжительность конкурса и повышенные требования к участникам делают процедуру достаточно сложной. Если речь идет о закупке аренды по 44-ФЗ, то это не самый лучший путь определения поставщика. Кроме того, конкурс проводится лишь при аренде движимого имущества, а договор относительно недвижимости можно заключить лишь с единственным поставщиком или тем, который выбран через электронный аукцион и запрос котировок.

Предположим, у бюджетного учреждения есть необходимость найма движимого имущества. При этом важна не только стоимость услуги, но и прочие параметры объекта. В этом случае лучше всего выбирать поставщика через конкурсную процедуру. Действия заказчика должны быть такими же самыми, как и в предыдущем случае: внесение закупки в план-график, подготовка и публикация конкурсной документации и извещения, проведение торгов, выбор победителя, заключение с ним контракта.

В этой процедуре предложенная цена не является определяющим фактором для выигрыша, так как заказчик рассматривает и прочие условия исполнения контракта. Сведения о заключенном контракте передаются в реестр на протяжении 5 рабочих дней после его подписания.

Как рассчитать НМЦК при закупке аренды помещений по 44-ФЗ

Обязанностью заказчика является обоснование НМЦК. Если поставщик выбирается посредством конкурентной процедуры, то стоимость следует рассчитать исходя из сопоставимых рыночных цен. Если же сделка проводится с единственным поставщиком, то цена определяется на минимальном уровне.

Конкурентные процедуры выбора поставщика

Способ определения цены при проведении электронного аукциона или запроса котировок выбирается в соответствии с требованиями ст. 22 закона 44-ФЗ. В первую очередь необходимо использовать метод сопоставимых цен. Это значит, что стоимость объекта закупки устанавливается на среднем уровне из имеющихся на рынке предложений. Такое требование содержится в ч. 6 ст. 22 закона № 44-ФЗ, а также в письме Минэкономразвития от 2 мая 2017 г. № Д28и-1963.

Приведем пример относительно расчета НМЦК методом сопоставимых рыночных цен.

Организация имеет потребность арендовать нежилое помещение 50 м². Контрактному управляющему необходимо рассчитать и обосновать стоимость объекта, для этого он запрашивает коммерческие предложения у трех владельцев объектов недвижимости сопоставимого уровня. На запрос были присланы следующие предложения по стоимости 1 м²:

• компания 1 – 900 руб/м²;
• компания 2 – 1450 руб/м²;
• компания 3 – 550 руб/м².

Специалист заказчика, используя метод сопоставимых рыночных цен, производит следующие расчеты:

Средняя арифметическая цена = ((900 руб. + 1000 руб. + 550 руб.) : 3) = 816,7 руб.

Среднее квадратичное отклонение = 239,3.

На основе этих данных вычисляется коэффициент вариации, который составил 29,3 % (239,3 руб.: 816,7 руб. × 100).

Коэффициент вариации нужен для того, чтобы оценить степень разброса цен. Так как его значение ниже 33 %, это позволяет сделать вывод об однородности цен.

Далее рассчитывается НМЦК контракта:

НМЦК = 50 м² × ((900 руб. + 1000 руб. + 550 руб.): 3) = 40 835 руб.

Неконкурентные закупки

Заключая договор с единственным поставщиком, заказчик должен провести анализ рынка и выбрать наименьшую стоимость объекта закупки, которая и будет определять цену контракта.

Если сделка проводится на основании п. 32 ч. 1 ст. 93 закона № 44-ФЗ, то в текст контракта необходимо включить алгоритм расчета цены и ее обоснование, в качестве которого можно взять наименьшее значение среди предложений рынка. Обосновать стоимость можно и заключениями независимых экспертов относительно цены аренды соответствующих объектов (письмо Минэкономразвития России от 30 декабря 2015 г. № Д28и-3863).

Если сделка по аренде помещения по 44-ФЗ относится к категории малых закупок, то у заказчика нет необходимости готовить обоснование как цены, так и способа выбора поставщика.

О понятии минимальной цены можно говорить лишь при условии, что сравнивается несколько предложений. Законом не установлено, какую именно цену следует считать минимальной. Заказчик, который в качестве НМЦК установил самое низкое предложение на рынке, рискует не получить на свой тендер ни одной заявки. В таком случае он будет вынужден проводить повторную процедуру.

Когда закупается аренда помещения по 44-ФЗ, то при расчете НМЦК надо учитывать еще и стоимость коммунальных услуг. Это справедливо и в случае заключения контракта с единственным поставщиком, и при проведении конкурентной процедуры.

Если же стоимость коммунальных услуг не учтена в сумме контракта, то компенсировать их можно отдельно на основании п. 4 ч. 1 ст. 93 закона № 44-ФЗ, при наличии выставленных счетов. Но этот способ менее выгоден заказчику, поскольку в законе существует ограничение на годовой объем малых закупок. Поэтому лучше, когда затраты на коммунальные услуги входят в стоимость контракта (письмо Минэкономразвития от 30 ноября 2015 года № Д28и-3446).